Subiectul e proaspat, chiar fierbinte.... pentru unii chiar a dat in foc, la figurat vorbind, caci la propriu este vorba de certificatul energetic. Nu este vorba despre o lege data peste noapte pentru a mai aduce ceva bani la bugetul statului, asa cum multi, probabil, au fost tentati sa creada. in fapt, acest certificat energetic este instituit prin Legea 372 din 13.12.2005 privind performanta energetica a cladirilor, publicata in M.O. Partea I nr. 1144 din 19/12/2005. Legea transpune integral in legislatia nationala prevederile Directivei nr. 2002/91/CE a Parlamentului European si a Consiliului privind performanta energetica a cladirilor, publicata in Jurnalul Oficial al Comunitatilor Europene (JOCE) L 001 din 4 ianuarie 2003.

Asa cum este stipulat in ultima parte a legii, cea de dispozitii finale, in art.24., legea a intrat in vigoare in 2007, urmand sa se aplice efectiv (art.23.) la 3 ani de la aceasta data. Pana la data intrarii in vigoare a legii, Ministerul Transporturilor, Constructiilor si Turismului, Ministerul Economiei si Comertului si Ministerul Administratiei si Internelor au avut ca sarcina stabilirea de programe de informare a utilizatorilor cladirilor in legatura cu diferite metode si practici care sa permita cresterea performantei energetice (art.21). in termen de 12 luni de la data publicarii in Monitorul Oficial trebuiau elaborate normele metodologice referitoare la performanta energetica a cladirilor (art.22.), norme ce urmau sa fie aprobate prin ordin comun al ministrilor celor 3 ministere responsabile.
 La data de 01.02.2007 se aproba "Metodologia de calcul al performantei energetice a cladirilor", elaborata de Univ. Tehnica de Constructii Bucuresti, in parteneriat cu Univ. de Arhitectura si Urbanism "Ion Mincu" Bucuresti, Univ. Tehnica Cluj-Napoca, Univ. Tehnica „Gh. Asachi” Iasi, Univ. Politehnica Timisoara, Univ. "Transilvania" Brasov si Institutul National de Cercetare-Dezvoltare in Constructii si Economia Constructiilor Bucuresti, cu participarea Asociatiei Inginerilor de Instalatii din Romania.
 Normele metodologice din 10.08.2007 privind performanta energetica a cladirilor au fost publicate in M.O. Partea I nr. 695 din 12.10.2007, urmand sa fie aplicate diferentiat si retroactiv. Astfel, pentru cladirile pentru care autorizatia de construire a fost emisa dupa 01.01.2007, normele se aplica de la data de 1 ianuarie 2007. Pentru cladirile de locuit unifamiliale si apartamentele din blocurile de locuinte pentru care se incheie contracte de vanzare-cumparare sau de inchiriere, prevederile art. 12 alin. (2) din normele metodologice se aplica de la data de 1 ianuarie 2010.
 
 Domnule Sorin Ioan Rosu, ceea ce parea sa fie o alta inventie pentru a mai aduce bani la bugetul de stat, se dovedeste a fi o cerinta a U.E. exprimata inca din 2003, publicata la noi in 2005, intrata in vigoare in 2007 si aplicabila complet din 2010. Devenita iminenta aplicarea legii 372, constientizam ca suntem nepregatiti atat pentru transpunerea in practica a prevederilor legale, cat si pentru intelegerea si gestionarea corecta a implicatiilor pe care le presupune acest lucru. Cum se face ca in ultimii 4 ani nu am reusit sa cream cadrul necesar aplicarii legii?

 Daca e sa ma iau dupa primul impuls, as raspune scurt: „pentru ca nu suntem nemti”. Glumesc, evident. Dar chiar si asa, cu toate ca spiritul nostru este mult mai putin nemtesc, dorim cu orice pret ca o norma sa intre in vigoare, dar constatam ca acest lucru nu se poate realiza. Altfel spus, noi nu suntem de vina, caci ne dorim, dar nu putem. Privite lucrurile din alta perspectiva, este un adevar recunoscut ca, pana nu apare presiunea specifica unui termen limita sau a unor iminente sanctiuni,  nu se trece la actiune.
 Referindu-ne strict la certificatul energetic, niste pasi au fost parcursi. in acest moment, toate imobilele construite incepand cu 1 ianuarie 2007 au sau vor avea, in mod obligatoriu, certificatul energetic. in ceea ce priveste expertizarea constructiilor mai vechi de 2007, masurile luate deocamdata se rezuma la reabilitarea termica a blocurilor. in afara beneficiului imediat, de reducere a costurilor pentru incalzirea locuintei, reabilitarea termica a blocurilor contribuie la crearea cadrului necesar aplicarii prevederilor legale. De ce nu s-a inceput mai devreme? Pentru ca orice activitate de acest gen se poate realiza numai prin alocarea unor fonduri de la bugetul de stat. Daca va veti uita pe un plan de urbanism al unei primarii, oricare doriti, veti constata ca cele mai multe obiective sunt, de fapt, cerinte ale UE, obligatorii a fi implementate. Apare, deci, fireasca actiunea sub presiunea momentului. intre atat de multe cerinte, mai mult sau mai putin potrivite noua, statul, in ansamblu, este obligat sa actioneze pe prioritati, in conditiile in care resursele de care dispunem sunt destul de limitate.

 Doamna Emilia Cerna Mladin, presedintele Asociatiei Auditorilor Energetici pentru Cladiri (AAEC) considera ca „este de asteptat ca guvernul sa reactioneze macar in ianuarie, iar cel mai simplu este printr-un ordin al ministrului de atunci, care sa ofere o derogare de sase luni sau un an pentru intrarea in normalitate”. Este posibila o amanare a punerii in aplicare a unei legi, in conditiile in care deja am beneficiat de o perioada de gratie de 4 ani pentru crearea cadrului necesar aplicarii prevederilor legale?

 Este posibil. M-as bucura ca legi care necesita mecanisme ample de punere in aplicare sa beneficieze de timp suficient pentru implementare. Daca organismele vizate constata ca, in realitate, nu se poate implementa o prevedere legala, nu trebuie sa fie neobisnuit ca se amana o intrare in vigoare. Nu cred ca este bine sa insistam sa aplicam o lege in orice conditii, doar pentru a respecta niste indicatii ale unor organisme internationale. Trebuie sa tinem cont de specificul national, de posibilitatile noastre si sa fim rezonabili in cerinte si asteptari. Va dau un exemplu, mult mai apropiat de domeniul imobiliar: legea de finantare prin programul „Prima casa” ne-a relevat faptul  ca o dorinta de intrare in vigoare foarte rapida nu s-a putut realiza pentru ca pasii de implementare  in sistemul bancar, in sistemul economic general, nu puteau sa fie sariti. E mult mai sanatos sa ai un timp de implementare mai lung, pentru a putea pregati normele de aplicare a legii, metodologiile specifice de realizare si intreg cadrul de aplicare a lor, astfel incat sa ai cat mai putine sincope, sa nu ajustezi prea mult din mers, sa  poti armoniza intreg cadrul legal, sa minimizezi implicatiile de ordin birocratic etc. Altfel spus, legea trebuie sa fie data in sprijinul si pentru protectia cetatenilor, nu impotriva lor.

 Cum este bine sa interpretam obligativitatea acestui certificat energetic?

 Eu sunt convins de utilitatea si necesitatea unui astfel de document; daca n-ar fi existat, ar fi trebuit sa-l inventam. in opinia mea, viabilitatea unei piete imobiliare trebuie sa se fundamenteze pe principii sanatoase, pe elemente reglementate legal.  Pentru acest fapt eu vad mai mult ca necesara existenta a patru certificate de acest gen:
1.certficatul cadastral (extrasul de carte funciara);
2.certificatul fiscal;
3.certificatul energetic;
4.certificatul de expertiza a rezistentei imobilului.
 Cadastrul si extrasul de carte funciara reprezinta dimensiunea juridica: prin ele se recunoaste proprietarul si proprietatea. Sunt acte pentru care statul garanteaza, intrucat sunt emise de un reprezentant al statului, respectiv notarul public. Certificatul fiscal informeaza asupra datoriilor care greveaza o proprietate. Certificatul energetic vine sa ateste atesta performanta energetica a cladirii si a instalatiilor aferente. Cel de-al patrulea document pe care l-am amintit, cel care sa ateste rezistenta cladirii, reprezinta dimensiunea tehnica; este documentul care atesta starea reala a imobilului. Daca primele doua certificate exista, pentru cel de-al treilea se incearca implementarea lui, acest ultim document nu exista ca cerinta in acest moment, dar ar trebui sa fie. intr-un fel as putea spune ca este o transpunere legala a ceea ce ar fi trebuit sa reprezinte celebra bulina rosie, utilizata pe alocuri abuziv, in functie de interese.
Deziderat: clientul trebuie sa decida in cunostinta de cauza

Cumparatorul trebuie sa decida achizitia in cunostinta de cauza, iar cele patru documente vin sa garanteze proprietatea, rezistenta, durabilitatea si calitatea unui bun imobiliar. Acestea sunt cele mai importante aspecte la care statul ar trebui sa fie atent. Restul sunt elemente de design.
 Ca sa va mai ofer un argument, intr-un fel sau altul, mai mult sau mai putin constient, fiecare dintre noi am actionat in spiritul acestei legi, fie pentru confortul nostru personal, fie pentru a obtine un pret mai bun pe locuinta scoasa la vanzare: ne-am debransat de la incalzirea centrala si am instalat centrale de apartament, am pus termopane cu din ce in ce mai multe camere si geamuri cu nenumarate protectii, am spart pereti, dar am izolat termic balcoanele, podelele, plafoanele, am schimbat instalatiile sanitare si electrice, am pus usi metalice la intrare, care sa se inchida etans etc.
Expertizarea termica nu va face altceva decat sa ne confirme, printr-un calificativ, faptul ca am facut o investitie buna.
 
 Obtinerea certificatului energetic este in masura sa influenteze piata imobiliara?

 Piata imobiliara nu va fi mult afectata. intr-o piata deja debusolata, introducerea unui nou element nu va genera o entropie mai mare. Daca mai luam in calcul numarul redus al tranzactiilor, consecinta a crizei financiare, anotimpul (iarna nu este perioada tranzactiilor imobiliare, indiferent de conditiile economice), apreciez ca piata nu va fi mult afectata. Influentele se vor actiona asupra mentalului oamenilor, caci ei vor trebui sa reactioneze fata de un element de noutate pentru care  cred ei ca  nu au un raspuns pregatit. Acest lucru este in masura sa puna oamenii in situatii de lupta sau de fuga. Ca urmare, vom avea multi nemultumiti, multe pareri contra acestei legi, multe opinii mai mult sau mai putin avizate, dar si situatii de renuntare sau de amanare pana la clarificarea situatiei.
 tin, insa, sa va reamintesc ca am mai trecut odata printr-o situatie similara, atunci cand extrasul de carte funciara, cadastrul au devenit documente obligatorii pentru realizarea unei tranzactii imobiliare. Ceea ce atunci a fost primit cu ostilitate, acum este privit ca un lucru perfect normal; obligativitatea a devenit necesitate. Asa se va intampla si cu acest certificat energetic. in timp se vor gasi solutiile pentru optimizarea modului de obtinere a acestui act, referindu-ne aici la timpul alocat,  la institutiile si specialistii implicati, la costurile presupuse.
 Cu siguranta impactul pe care il va resimti piata imobiliara va determina asezarea ei pe un alt fagas, mult mai stabil, construit dupa alti parametri. Ce va suferi insa o puternica influenta va fi pretul imobilelor si, implicit, decizia de cumparare. Certificatul energetic va fi un nou criteriu in stabilirea pretului. Este evident ca nu vom mai vorbi de o asezare a preturilor in sensul clasic, ca de exemplu: pretul locuintelor de 2 camere din anumite orase, din anumite zone, de pe o anumita strada. Preturile se vor stabili in functie de calificativul inscris in certificat, ca la produsele electrocasnice: cele din clasa energetica A vor fi mai scumpe, dar mai economice, ceea ce-mi garanteaza mie, cumparator, ca investitia pe care o fac acum se va amortiza in timp. in comparatie, cele din clasa G vor fi mai ieftine, poate cu mult mai ieftine, dar economia realizata la achizitie va fi depasita de cheltuielile ulterioare.

 In concluzie, nu putem interpreta nicicum introducerea acestui certificat ca o speculatie, ca o incercare de manipulare a pietei in sensul achizitionarii imobilelor noi, asa cum se mai fac auzite unele voci.

  Categoric, nu. Orice cumparator, al oricarui tip de produs, fie ca e o casa, un autoturism, o masina de spalat sau un aliment, se va orienta spre produsul mai bun, mai inalt calitativ, potrivit nevoilor sale. Eu nu am vazut oameni care sa prefere, in acest moment, un aliment vechi, doar pe considerentul ca economiseste 2 lei: exista riscul sa descopere ca produsul este alterat. Da, ai economisit 2 lei, dar ai aruncat 10.
 Repet, rezultatul aceastei legi este informarea cumparatorului asupra calitatii produsului pe care intentioneaza sa-l cumpere. Este insa un aspect asupra caruia trebuie sa atrag atentia: modul de realizare a expertizei, elementele si procedurile de calcul efectiv. Nu sunt in masura sa apreciez normele metodologice de aplicare a legii si metodologia de calcul, dar daca vom avea de-a face cu o componenta birocratica (evaluare pe baza proprietatilor materialelor utilizate in cresterea performantei energetice), atunci increderea oamenilor in acest sistem va fi scazuta. Daca stabilirea calificativului are la baza masuratori realizate cu aparate si instrumente de masura fiabile, certificate si aprobate de organisme cu responsabilitati in domeniul metrologiei, atunci vom avea, intradevar, un sistem de referinta pentru o evaluare corecta a pretului unui imobil, fie el vechi sau nou. (interviu preluat din revista Business Adviser, varianta print, nr. 45)